不動産価格激震？【生産緑地問題】

¡Hola!(オラ！）　凡庸なる投資家ラテン系BOTAです。

不動産投資をしていると、来年2022年に不動産業界にとって気になるイベントがあります。

あまり聞き慣れない言葉ですが、生産緑地の問題であります。

大都市圏にはちらほら存在するのですが、散歩をしていると住宅地の中に広い畑があったりすることがありますね。

私などは「売ってしまって、住宅地にすれば良いのに」と思ってしまいますが、そういう住宅地にポツンとある畑や森林は生産緑地と呼ばれるものの可能性が高いのです。

この生産緑地が2022年の不動産市場に大きな影響を与えるかもしれないといわれています。

今回はこの生産緑地についてざっくり簡単にご紹介します。

生産緑地とは

都市計画法によって「生産緑地地区」として指定された市街化区域内の農地の事であります。

高度経済成長期に急速な都市化による住環境の悪化を防止し、都市近郊の農地を計画的に保全することを目的に生産緑地制度が整備されています。

つまり大都市部に点在する指定された農地の事であります。

生産緑地には農業をする義務が生じます。

生産緑地のメリット

生産緑地の指定を受けると固定資産税や相続税が農地並みになります。

生産緑地に指定される条件に「500㎡以上」という条件がある為、市街化区域内の中では広くまとまった土地を有します。

生産緑地のデメリット

勝手に売買できず、また相続税の猶予を受けて指定解除をした場合は遡って課税されます。

指定解除の条件

指定を解除して自由に売買出来るようにするには以下の条件があります。

市区町村が買取せず、農業関係者も買取しなかった場合は、指定が解除され自由売買が認められるます。

これまで解除された生産緑地は、自治体の予算不足からか、ほとんどが買取されていないそうです。

生産緑地問題2022

生産緑地法は1992年に成立したため、現在のほとんどの緑地が2022年で30年が経ち期間満了を迎えます。

およそ8割の生産緑地がこれに該当するといわれ、農地が宅地として一挙に不動産市場に流れ込み地価下落を招くのではといわれています。

500㎡以上のまとまった土地が市街化区域内にあるので、大手デベロッパーや建築業者が狙っているといわれています。

もちろん行政も緑地の保全と宅地化阻止の為、特定生産緑地制度を創設し、買取の申し出期日を10年延長しております。

また、行政としては税制の優遇をアピールして、生産緑地の継続を即す狙いがあるようです。

もし生産緑地を解除した場合、もともと優遇されていた相続税が遡って課税され、しかも宅地と同じ額の支払いが生じますので、例え売却しても利益のほとんどを相続税の支払いに充てなければならない可能性もあります。

それならば、優遇税制はそのままに農地を一般人に貸し出して、家庭菜園として活用した方が生産緑地を売買するよりメリットがあるのではというのが、行政側の提案だそうです。

確かに野菜を自分で作りたいというニーズが都市部住民もありますので、良いかもしれませんね。

まとめ

不動産市場にインパクトを与えるとされている生産緑地問題ですが、多少売買の動きはあると思いますが、行政の対策もあり、そこまでの影響はないのかなというのが印象です。

そもそも駅近の優良な土地であれば、1992年の段階で開発されつくされており、現在生産緑地として残っているのは多少駅から離れているのではないでしょうか。

案の定、東京都　都市整備局の都市計画情報というページに都内の生産緑地が載っていますが、駅近の優良な場所にはあまりありませんね。

確かに駅から降りてすぐに畑という街をあまり見た記憶がありません。

というわけで不動産の素人考えですが、影響は最小限かなと思います。

しかしながら、2022年は実際どういう動きになるか、不動産所有者としてはもちろん要注意ですね。

ではこの辺で、アディオス！